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未来15个月是地产偿债高峰期!“缺血”房企真实债务现状如何?…

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据公开数据显示,2022年的是海外债到期主要年份,年度到期债务约为3620亿元。光大证券(601788,股吧)观点,截至9月末,地产美元债存量规模超2000亿美元,未来十五年是偿债高峰期。这对部分企业是不小的压力。

本刊以在港股上市的内房股禹洲集团为样本,见微知著,来呈现房企真实债务现状。

根据企业预警通,禹洲集团目前共涉及13只境外债合计金额54.49亿元,其中的有7.12亿美元债将于明年陆续到期,明年1月待偿5.92亿美元,按1美元=6.44人民币计算,合计为人民币38.12亿元。

根据禹洲集团第三季度大会会议纪要,前三季度公司权益口径销售、回款仅完成年度目标七成左右,达成全年指标后续压力巨大。新供去化率、综合去化率两项数据仅完成一半左右。

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禹洲集团三季度新开盘的苏州蔚然锦绣、山云轩、吴中项目以及上海太仓项目均表现不佳,首次开盘去化比率均未达30%,太仓项目更是只有10%左右的去化率。针对并不理想的销售情况,禹洲集团给出了相应的“开源节流”方案。一方面,“后续(要)加大销售回款力度,高度重视首付比例和抢收按揭回款”。这一重担自然而然落到了公司高管和城市总肩上,禹洲集团要求各高管和城市总“亲自挂帅抢占按揭额度、盘活监管资金、尽快拿回合作项目可分配资金以及各类应收账款。”另一方面,禹洲集团针对供应商的工程款支付上,则采取了“少付、缓付”策略。

从上述“开源节流”的相应措施不难看出,禹洲集团在现金流上的紧迫。该公司投资部任职的中高层张玮悲观预测,“禹洲集团新一轮危机可能很快出现,明年初票据也(可能)很快兑付不了。”

禹洲集团在2021年中报披露公司现金及现金等价物209.44亿元,按理来说足以覆盖上述不到40亿元的待偿债券。身处中高层的张玮告诉《红周刊(博客,微博)》记者,公司是否会出现债务违约关键在于今年公司是否能够完成销售目标。

此前,港股内房股花样年控股本金总额为5亿美元2021年到期的7.375%优先票据剩余未偿还本金约2.06亿美元(约合人民币13亿元),10月4日到期违约,6月公司披露现金及现金等价物为271.8亿元。另一家TOP50房企新力控股集团也出现债务违约。公司2021年中报指出,不包括其他受限制现金及已抵押存款,现金及现金等价物为140.37亿元……

详细全文已发表于82期《红周刊》封面文章《房企债务违约调查,纸面富贵难掩“缺血”困局》,作者熊颖。更多精彩内容可通过「证券市场红周刊」公众号进行阅览。

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